Proceso de deslinde y amojonamiento en Colombia: cómo resolver litigios de linderos

1. ¿Qué es y cuál es el objeto del deslinde y amojonamiento?

El deslinde tiene por objeto esclarecer y demarcar los límites físicos y jurídicos entre dos terrenos contiguos cuyas líneas divisorias se han borrado, corrido o confundido por el paso del tiempo, fenómenos naturales (desvío de cauces de ríos, derrumbes) o actos deliberados de invasión por parte de vecinos colindantes.

El amojonamiento es la materialización física en el terreno de dicha línea mediante la instalación de señales permanentes (mojones de concreto, postes, cercas vivas o tubos de hierro).

2. ¿Quiénes están legitimados para demandar? (Art. 400 CGP)

Pueden formular la demanda de deslinde:

1. El propietario pleno del inmueble.
2. El nudo propietario o el propietario fiduciario.
3. El usufructuario.
4. El poseedor material que demuestre una posesión ininterrumpida de al menos un (1) año.

La demanda debe dirigirse obligatoriamente contra todos los titulares de derechos reales principales de los predios colindantes que aparezcan inscritos en los respectivos folios de matrícula inmobiliaria.

3. Anexos y requisitos obligatorios de la demanda

El artículo 401 del CGP impone una carga procesal rigurosa. A la demanda se debe anexar:

• Los títulos de propiedad (escrituras públicas de adquisición de los predios involucrados).
• Los certificados de tradición y libertad de todos los predios colindantes con vigencia inferior a un mes.
• Dictamen pericial topográfico: Elaborado por perito calificado donde se determine la línea divisoria exacta con coordenadas geográficas y se coteje con las escrituras históricas.

4. La diligencia judicial de deslinde sobre el terreno

Admitida la demanda, el Juez Civil se traslada personalmente al inmueble junto con el perito y las partes para realizar la inspección judicial de deslinde:

1. El juez examina sobre el terreno los linderos descritos en las escrituras y escucha el dictamen del perito.
2. Oye las alegaciones de las partes y de los colindantes.
3. Fija de forma inmediata la línea divisoria y ordena a los trabajadores clavar los mojones o hitos divisorios.
4. Entrega a cada colindante la posesión de la zona que le corresponde conforme a la demarcación judicial.

5. ¿Qué pasa si el vecino se opone a la línea divisoria?

Si durante la diligencia el vecino colindante no está conforme con la línea fijada por el juez, tiene derecho a formular oposición formal:

• Dispone de diez (10) días hábiles siguientes para presentar demanda de reconvención u oposición formal, alegando por ejemplo la posesión prescriptiva sobre la franja controvertida.
• El trámite se transforma entonces en un proceso ordinario donde se resolverá quién es el dueño legítimo de la franja disputada.
• Si no presenta la demanda dentro de los 10 días, el juez rechaza la oposición y la línea divisoria trazada adquiere fuerza de cosa juzgada definitiva.

6. Preguntas frecuentes sobre deslinde

¿Qué diferencia hay entre deslinde y proceso de pertenencia?

El deslinde busca fijar una línea incierta entre dos predios conocidos sin discutir la titularidad del predio principal. La pertenencia busca que una persona sea declarada dueña de un inmueble o franja por haberla poseído con ánimo de señor y dueño por más de 10 años.

¿Quién paga los costos del peritaje y los mojones?

Los gastos de la demarcación y colocación de mojones se dividen comúnmente en partes iguales entre los colindantes, salvo que el juez condene en costas a quien se opuso infundadamente.