Contenido de esta guía contractual inmobiliaria:
- 1. Los 4 requisitos indispensables de validez (Art. 1611 Código Civil)
- 2. La cláusula penal compensatoria: Cobro del castigo por incumplimiento
- 3. Arras de retracto vs. Arras confirmatorias: Diferencias prácticas
- 4. La cita en notaría: El acta de comparecencia obligatoria para demandar
- 5. Errores frecuentes en minutas que anulan el contrato
- 6. Preguntas frecuentes sobre promesa de compraventa
1. Los 4 requisitos indispensables de validez (Art. 1611 Código Civil)
El artículo 1611 del Código Civil es categórico: la promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las siguientes circunstancias:
- Que conste por escrito: Las promesas verbales sobre inmuebles son absolutamente nulas de pleno derecho.
- Capacidad legal y consentimiento sin vicios: Partes mayores de edad y facultadas para disponer del bien, libres de error, fuerza o dolo.
- Plazo o condición determinada: Debe fijar el día exacto, la hora y la notaría específica donde se otorgará la escritura pública. Decir vagamente “se firmará cuando salga el crédito” sin fijar fecha máxima invalida el contrato.
- Determinación completa del bien: Incluir los linderos técnicos transcritos de la escritura pública anterior, el número de matrícula inmobiliaria y la cédula catastral.
2. La cláusula penal compensatoria: Cobro del castigo por incumplimiento
La cláusula penal (Art. 1592 Código Civil) es una estimación anticipada de los perjuicios. Si una de las partes no comparece a la notaría o se niega a firmar la escritura, la parte cumplida puede exigir el cobro ejecutivo de la penalidad (que suele pactarse entre el 10% y el 20% del valor total de la venta), sin necesidad de probar judicialmente el perjuicio económico sufrido.
3. Arras de retracto vs. Arras confirmatorias: Diferencias prácticas
| Tipo de Arras | Efecto Legal | ¿Qué pasa si una parte se arrepiente? |
|---|---|---|
| Arras Penitenciales o de Retracto (Art. 1859 CC) | Facultan a las partes a desistir válidamente del negocio pagando la sanción. | El comprador pierde las arras entregadas; el vendedor las devuelve dobladas. El negocio se disuelve sin demanda de cumplimiento. |
| Arras Confirmatorias (Art. 1861 CC) | Son parte del precio y señal de ratificación irrevocable del contrato. | No permiten el retracto. La parte cumplida puede demandar judicialmente la firma forzosa de la escritura pública. |
4. La cita en notaría: El acta de comparecencia obligatoria para demandar
El día y hora señalados en la promesa para la firma de la escritura, la parte que pretende exigir el cumplimiento debe presentarse personalmente en la notaría acordada con todos los documentos requeridos (paz y salvo de predial, valorización y dinero listo). Si la otra parte no llega:
Es obligatorio solicitar al Notario la expedición de la Escritura o Acta de Comparecencia y No Comparecencia. Este documento notarial es la prueba reina e indispensable para demandar ejecutivamente el cobro de la cláusula penal o la resolución del contrato ante los jueces civiles.
5. Errores frecuentes en minutas que anulan el contrato
- Descargar formatos genéricos de internet que no citan la notaría exacta del otorgamiento.
- Entregar la posesión física del inmueble antes de la firma de la escritura sin regular los frutos ni las condiciones de resciliación.
- No verificar previamente en la ORIP la existencia de embargos, hipotecas o afectaciones a vivienda familiar (Ley 258 de 1996).
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6. Preguntas frecuentes sobre promesa de compraventa
¿La promesa de compraventa transfiere la propiedad del inmueble?
No. La promesa es un contrato preparatorio que solo genera la obligación de hacer (firmar la escritura). La propiedad únicamente se transfiere cuando la Escritura Pública de Compraventa se inscribe en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (ORIP).
¿Qué pasa si el comprador incumple y no desocupa la casa que se le entregó?
Se debe iniciar un Proceso Ordinario de Resolución de Contrato de Promesa de Compraventa con restitución material del bien y liquidación de frutos civiles.
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