Proceso de pertenencia: cómo titular una finca o predio en el Cesar (Prescripción Adquisitiva)

En el departamento del Cesar, numerosas familias campesinas, ganaderos y poseedores urbanos habitan y explotan predios sin contar con una escritura pública registrada en la Oficina de Instrumentos Públicos. El proceso de pertenencia por prescripción adquisitiva de dominio es el vehículo judicial creado por la ley colombiana para transformar la posesión material en propiedad jurídica definitiva.

1. ¿Qué es la posesión y en qué se diferencia de la mera tenencia?

El artículo 762 del Código Civil define la posesión como la tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor y dueño. Es decir, la persona ejerce actos propios de quien se considera verdadero propietario (construcción de mejoras, cultivo de la tierra, cercado de linderos, pago de impuestos prediales).

Se diferencia radicalmente de la mera tenencia (como el arrendamiento, comodato o administración), donde el ocupante reconoce que el inmueble pertenece a un tercero y, por tanto, jamás podrá adquirirlo por prescripción adquisitiva mientras no mute legalmente su calidad jurídica.

2. Prescripción Ordinaria vs. Extraordinaria

La Ley 791 de 2002 redujo los términos de prescripción adquisitiva en Colombia a los siguientes plazos:

• Prescripción Ordinaria (5 años para inmuebles): Requiere la existencia de justo título (por ejemplo, una escritura de compraventa otorgada por quien no era el dueño real) y buena fe al momento de adquirir.
• Prescripción Extraordinaria (10 años): No exige justo título ni se presume la mala fe. Es la modalidad más común en el Cesar para quienes ingresaron a un predio abandonado o mediante promesas de venta verbales y han ejercido posesión quieta, pacífica y pública durante al menos 10 años continuos.
• Vivienda de Interés Social (VIS): El término se reduce a 3 años para ordinaria y 5 años para extraordinaria (Ley 9 de 1989).

3. Requisitos para demandar en pertenencia en el Cesar

Para instaurar una demanda de pertenencia con solidez probatoria ante los jueces del circuito de Valledupar, Aguachica o Chiriguaná, es indispensable acreditar:

• Certificado especial de tradición y libertad donde consten los titulares de derechos reales inscritos o la constancia de que no aparecen titulares registrados.
• Plano topográfico del predio con coordenadas geográficas referenciadas y certificado de cabida y linderos.
• Pruebas materiales de la posesión: recibos de pago de impuesto predial, facturas de compra de materiales de construcción, inversiones en cercados, pastos, pozos, siembras o reformas estructurales.
• Prueba testimonial de vecinos colindantes que den fe de haber visto al demandante actuar como único y exclusivo dueño durante todo el término legal sin interrupciones ni reclamos.

4. Etapas procesales ante el Juez Civil (Ley 1564 de 2012)

El proceso de pertenencia se tramita bajo las reglas del proceso verbal (artículo 375 del CGP):

1. Admisión de la demanda e inscripción en el folio: Se ordena inscribir la demanda en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Valledupar o la sede correspondiente.
2. Valla informativa obligatoria: Se instala una valla visible en el predio que advierta a la comunidad sobre el proceso judicial en curso.
3. Emplazamiento a personas indeterminadas: Se cita a cualquier tercero que se crea con derecho sobre el inmueble mediante edicto y registro nacional de emplazados.
4. Inspección Judicial Obligatoria: El juez civil se traslada personalmente hasta el predio para constatar sobre el terreno los actos posesorios, las mejoras y verificar los linderos.
5. Sentencia y Escrituración: La sentencia que declara la pertenencia hace las veces de escritura pública y se inscribe en la Oficina de Registro, otorgando la calidad de propietario pleno con matrícula inmobiliaria propia.

5. ¿Se pueden prescribir bienes baldíos o del Estado?

No. De acuerdo con el artículo 63 de la Constitución Política y reiterada jurisprudencia de la Corte Constitucional (Sentencia T-488 de 2014 y SU-288 de 2022), los bienes baldíos de la Nación son imprescriptibles. Si un predio nunca ha salido del patrimonio del Estado hacia un particular, no procede el proceso de pertenencia sino un trámite administrativo de adjudicación de baldíos ante la Agencia Nacional de Tierras (ANT).